Hace pocos días, viendo algunas de las principales noticias del país en uno de los más importantes medios de Colombia, una de ellas informaba acerca de un nuevo caso que dejó a un centenar de personas defraudadas por cuenta de una constructora, la cual, luego de recaudar millonarios recursos por parte de inversionistas y familias, no cumplió su cometido de construir las viviendas que pertenecerían a un singular y magnífico proyecto inmobiliario en una de las principales ciudades del país. Y la otra, como también ha sido usual durante los últimos años —infortunadamente—, reportaba la denuncia de unos ciudadanos que fueron engañados por una agencia inmobiliaria que previamente les solicitó por adelantado un canon de arrendamiento y un depósito, pero que, sin explicación alguna, no les entregó el inmueble que se iba a ocupar como vivienda y, también, les dejó de dar respuesta frente al cumplimiento de ello o la devolución de su dinero.
/01Tres historias, un mismo vacío
Como si lo anterior fuera poco, recientemente, en medio de una de mis asesorías jurídicas, recibí las preocupaciones e inquietudes de unas personas que buscaban apoyo y acompañamiento legal acerca de un negocio inmobiliario en el que, en resumen, ellos, en su calidad de promitentes vendedores, no habían recibido el dinero prometido en el contrato en la fecha y forma establecidas a cargo de los promitentes compradores, tanto más cuando el inmueble ya estaba ocupado por estos últimos, quienes, a raíz de ese hecho, habían efectuado un sinnúmero de reformas que les estaban acarreando una serie de sanciones y requerimientos por parte de la urbanización residencial y de la autoridad catastral correspondiente, puesto que los promitentes vendedores aún fungían como dueños del inmueble en el registro público inmobiliario. Todo este negocio, según me relataron, fue liderado, guiado e intermediado por un “realtor” perteneciente a una reconocida agencia inmobiliaria de Medellín, pero que, a la fecha, “no les han dado la cara en la solución del problema”.
/02Un oficio sin ley
Situaciones o casos como esos, y como muchos más en los que siempre están involucrados intereses tan importantes alrededor de la propiedad raíz —y, dentro de ese mundo, advertirse un cúmulo de empresas y personas naturales que se presentan al público como “expertas” en dicho campo buscando lucrarse a través de los distintos negocios que dicho sector económico genera—, ameritan que estemos conscientes de los probables riesgos que podrían existir cuando en ese tipo de actividades, como la compra, venta, arriendo o administración del inmueble, confiamos, contamos o se involucran asesores inmobiliarios o intermediarios —comisionistas o corredores—, ya que, por un lado, las actividades desarrolladas por ese tipo de actores no se encuentran específicamente reguladas por la ley y, por consiguiente, dichas prácticas carecen de una definición precisa que mida sus deberes, responsabilidades y alcances, lo que, en últimas, permite descifrar que hay una gran informalidad en tal sector y, quizá, un bajo nivel de asesoramiento o guía frente a lo que necesita el cliente con respecto al análisis y decisión que todo ese contexto inmobiliario requiere.
Además, a todo esto se le suma que coexiste un paquidérmico e ineficiente poder controlador y sancionador por parte de las entidades de gobierno encargadas de evitar aquellos abusos o incumplimientos que se dan por parte de los que tienen como actividad principal la de arrendar, lo que genera que haya un riesgo considerable al momento de realizar este tipo de negocios con agentes o compañías inmobiliarias que no son idóneas.
/03El llamado: formalizar la actividad
Por ello, y más si se tiene en cuenta que la propiedad raíz ha sido uno de los principales motores históricos de progreso en el país —ya que en los últimos 30 años se ha reducido el déficit habitacional al pasarse del 13% de los años 90 al 8% en 2020 frente a aquellas familias que vivían en hacinamiento o en sitios de falencia estructural (DANE y Ministerio de Vivienda, reportes de reducción del déficit habitacional, 2020), además de que en la última década el número de viviendas nuevas creció el 9% promedio anual y cada año hay un incremento aproximado del 8% en el otorgamiento de créditos para la adquisición de inmuebles nuevos y usados (Superintendencia Financiera de Colombia, informe de créditos, 2021)—, considero indispensable no solo desnudar las distintas vicisitudes que presenta el sector inmobiliario frente a sus riesgos y problemáticas, que usualmente se contraponen con aquellos intereses de las personas al momento de hacer una compra, venta, arriendo o administración del inmueble, sino también hacer un llamado vehemente para que el gobierno, el congreso y la ciudadanía exijamos la formalización de esta actividad, para que cuente con un cuerpo normativo que reglamente las intervenciones y gestiones de quienes participan en el gremio inmobiliario como asesores o intermediarios, ya que, en últimas, esto permitirá que todos los usuarios o clientes interesados en la propiedad raíz puedan tomar decisiones consecuentes y bien informadas al tener más certeza en cuanto a los distintos efectos o matices que dichas operaciones concentran en materia tributaria, contable, jurídica y comercial, pero también en términos de confianza, respaldo, seguridad y transparencia frente a quien lo guía o lo asesora en el negocio.
Y es que si bien es cierto que el ordenamiento jurídico colombiano brinda una serie de herramientas jurídicas que permiten prevenir y/o solucionar los problemas que podrían presentarse —por ejemplo, con respecto a los casos o situaciones que describí inicialmente, y muchos otros, claro está—, no lo es menos que hoy en día el orden legal no contempla una regulación que una o contemple los criterios que deberían guiar y regir el acompañamiento y la asesoría que las empresas o agentes inmobiliarios ofrecen al público —como sí ocurre frente a los avaluadores de inmuebles—, por lo que tal situación ha generado incertidumbre, inconformidad, desconfianza y malas decisiones en aquellas personas que confían o cuentan con tales servicios a través de estos actores, desencadenando que en muchas ocasiones tales circunstancias sean solucionadas o dirimidas extra o judicialmente por medio de abogados, en detrimento o a costa de las personas afectadas.
/04Y las autoridades del arriendo
Y de igual manera, de manera propositiva, se debe hacer un llamado de atención para que las autoridades municipales respectivas realmente ejerzan su papel controlador y supervisor en lo que respecta a las actividades que desarrollan todos aquellos que arriendan inmuebles destinados para la vivienda (Ley 820 de 2003), puesto que, según las convenciones de análisis del sector inmobiliario realizadas por las principales agremiaciones del país, no se han advertido gestiones de vigilancia y sancionadoras constantes frente a quienes abusan de los arrendatarios o desatienden la ley en tal ejercicio, conllevando esto a que dichas entidades sean vistas más como de papel o burocráticas con respecto a la protección que deben aquellas realizar, en pos de un eficaz cumplimiento del contrato de arrendamiento para las partes involucradas.
Mientras la ley llega: verifique la existencia y trayectoria de la agencia (Cámara de Comercio), exija que promesas y encargos queden por escrito, y jamás adelante dineros sin recibo y sin contrato. La informalidad del sector la paga el que confía a ciegas.